九江房产买房警惕楼盘“缩水”陷阱

在买房置业中“缩水”现象屡见不鲜。房屋面积、层高、规划配套等方面都有可能出现该现象。有的“缩水”太严重、夸张，会给购房者的生活和经济蒙受 严重的损失，可目前一些购房者对这些“缩水”陷阱却浑然不知。下面就给大家介绍下。

　　面积缩水：弄清赠送面积和公摊面积

　　有些开发商会在户型图上标明房屋的赠送面积，但是购房者签合同时或者实际入住测量才发现赠送面积根本没有宣传的那么多。或者售楼员开盘的时候介绍楼盘的公摊为18%左右，但是签合同才知道是21%，相差很大。

　　建议：购房者要明确两点，第一赠送面积不能以图纸上的标注为准，图纸只能作为参考，具体的面积需要购房者查看购房合同里面的规定或者去毛坯房中进行测量。第二，要在看房阶段仔细询问公摊面积，特别是要买的楼栋公摊面积，因为每栋楼的公摊可能不同，不要笼统的问，售楼员一般会把公摊往小了说。

　　规划缩水：细化补充条款防止规划“变样”

　　现在很多楼盘都在卖未来“规划”，承诺一期后面会有宏达的规划。比如附近会建大型公园、商业体、学校、医院等等，有的还在宣传中附上了整体规划图。还有的开发商还没拿预售证就开始卖房，这样的房子要买风险很大。

　　建议：部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间的差额利益。建议大家把开发商的规划作为补充条款写入合同，先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否已经过规划部门的审批;也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。

　　年限缩水：签约前弄清土地性质分清土地和房屋的使用年限

　　有的楼盘拿地时间很长，这样实际的使用年限就会很短。特别是一些烂尾楼或建了很多年的房子，实际的使用年限已经很短了。售楼员在介绍这种楼盘时会刻意避开拿地时间，转而介绍楼盘其它优点。

　　建议：有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的。买房人买房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商已使用的年限。专家提醒说，建议买房人在签约前，最好到相关部门就土地性质和房屋土地使用权的起始期限了解清楚。

　　层高缩水：要明确约定违约赔偿数额

　　有的购房者很在乎层高或者就是冲着某个楼盘的层高优势去的。比如，购房者与开发商签订预售合同，合同约定房屋层高为2.9米。交房后才发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2.8米，有的为2.9米。实际自测，结果发现高度为2.6米—2.62米不等。这时开发商会推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。

　　建议：从法律上讲，合同首采文意主意(以写入合同的文字为准)，所以仅仅以笔误为由不能影响违约事实。商品房层高与合同约定不符属于违约行为，须承担违约责任。如果业主没有约定开发商赔偿数额，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般低于业主的预期。专家提醒说，对待层高“缩水”要明确约定违约赔偿数额，建议买房人在合同中明确约定违约责任和违约赔偿数额。

　　承诺缩水：售楼员为了卖房会进行误导

　　有的售楼员为了更快的卖出房子，你没来看房时会以“开盘最低价”吸引你，实际上根本不存在最低价的房子，或者最低价的房子楼层和采光都是你不会要的特殊房源。要签购房合同时，售楼员会威胁购房者，48小时不签合同，合同会冻结，解冻费和手续费业主要自己支付。

　　还有的开发商会进行一些误导宣传，为了增加期房的竞争力，承诺购房者在交房之前可以提出申请提前进场装修，并且将这一细节写入合同，有的想要更早入住的购房者就轻信了。

　　建议：购房者首先要保持清醒的头脑，要记住“天上不会掉馅饼”，更不会砸到你的头上。另外一定要咨询专业人士，例如不签合同就会冻结等事情只是售楼员威胁你的一种手段，实际上合同冻结了要解冻对开发商来说会更麻烦。最后购房者还要仔细盘问售楼员，不要被售楼员轻描淡写的几句好话说服，对于一些实际的好处一定要再三仔细确认才可相信。

　　最后提醒购房者，买房不比买菜，一定不要大意，要时刻保持清醒的头脑，一切以合同为主，眼见为实。对于售楼员关于未来规划、配套的介绍，一定要再三确认询问核实，不要轻易就听信售楼员的宣传。对于楼盘特有的一些优势，也要咨询专业人士或者细细盘问，最后能问出个前因后果，这样心里才更有底。